立足于购房业主的实际损失确定逾期交房违约金

【裁判摘要】

近年来，人民法院受理的房屋买卖合同案件数量激增，其中以业主诉请房地产开发商主张逾期交房违约金和逾期办证违约金案件最为明显。其中，逾期交房与业主的日常居住生活密切相关，故逾期交房违约金案件较逾期办证违约金案件，矛盾更加突出。审判实务中，逾期交房违约金案件需要查实的关键问题就是房屋交付条件的认定以及损失数额的确定，二者缺一不可。按照年全省民事审判工作会议纪要的指示精神，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为准，但实践中操作难度较大。本案就是这样一个较为典型的案例，法院在审理过程中立足于当事人的实际损失，既维护了购房业主的合法权利，又避免了房产开发企业经济损失的扩大。

【案情】

原告钟ХХ，女，1955年9月出生，汉族，无固定职业。

被告无锡市XXX工商公司，住所地无锡市XXX区101号。

原告诉称，2012年12月7日，我与被告签订了《商品房预售合同》，约定我出资739600元购买被告开发建设的坐落于无锡市XXXXXX第3幢3单元2层3312号房屋，建筑面积146.56平方米。被告应在2013年12月31日前交付具备无锡市建筑工程竣工验收备案表的商品房，逾期则按已付房款的日万分之一支付违约金。但被告直到2014年1月14日才取得了涉案房屋所在楼盘的竣工验收备案，明显属于违约，故请求被告支付自2011年1月1日起至2014年1月1日间的逾期交房违约金80986元（以总房款739600元为基数，按日万分之一计算）。

被告辩称，原告所诉与事实不符。逾期交房的事实不存在。我公司已依约于2013年12月31日向原告交付了涉案房屋，虽在当时涉案房屋尚未通过验收备案，但原告已明确在《楼宇交接书》中表示了对涉案房屋质量的认可，是原告的真实意思表示，且涉案房屋业已于2014年1月14日通过了验收备案。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

XXX区人民法院经审理查明：无锡市XXX系被告内设的职能部门。2012年12月7日，原告与被告在签订的《商品房预（销）售合同》中约定：原告出资739600元购买被告坐落于无锡市XXXXXX第3幢3单元2层3312号的房屋，建筑面积146.56㎡,单价5047元/㎡;被告应当在2013年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备无锡市建筑工程竣工验收备案表条件,并符合本合同约定的商品房交付给原告;逾期超过60日后,原告要求继续履行合同的,自本合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金;被告应按相关规定，在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。如因被告的责任,原告不能在规定限期内取得房地产权属证书,且原告不退房的,被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。被告在上述合同中加盖了无锡市XXX的合同专用章。合同签订后的当日，原告向被告一次性支付了全部购房款739600元。

2011年1月12日，原告家人潘ХХ在与无锡**物业管理有限公司签订的XXX《入住指南》中，包含有业主（住户）资料、入住指南、楼宇交接书、业主（住户）入住验房表、住宅使用说明书、业主手册、装修指南、承诺书等材料。其中楼宇交接书加盖了被告的公章，潘ХХ在业主栏内签字。该楼宇交接书中载明：双方确认自2013年12月31日起，该单位由开发商交付业主；开发商确认，尽管单位已交付业主，但其仍负有“楼宇销售（预售）合同”中规定的保修义务；业主在此确认，确已收到该单位钥匙；业主同时确认，该单位的建筑质量和装修质量符合双方所签“楼宇销售（预售）合同”的规定，业主无异议。原告在涉案房屋内居住至今。

2014年1月14日，涉案房屋所在的XXX3#、4#、5#建筑工程，由无锡市住房和城乡建设局批准，被告取得了工程竣工验收备案表。

2014年2月21日，涉案房屋所在的XXX小区3号楼1、2、3单元取得了无锡市住房和城乡建设局颁发的房屋所有权证书（房产证号：烟房权证芝字第268339号），登记所有权人为被告。

【审判】

XXX区人民法院经审理认为，（一）无锡市XXX作为被告内设的职能部门，与原告在2012年12月7日签订的房屋预（销）售合同，是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，本院认定该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。（二）履约中，原告依约向被告交纳了全部购房款739600元，被告于2013年12月31日向原告实际交付了涉案房屋。原告对其取得涉案房屋钥匙的时间是2011年1月12日的主张，与《入住指南》中载明的内容不符，本院不予采信。本案双方当事人争议的焦点在于，被告是否应承担逾期交房责任？对此，原告认为，其是在2011年1月12日实际接收了被告交付的涉案房屋，但涉案房屋所在的建筑工程直至2014年1月14日才取得了工程竣工验收备案表，至此才达到了合同约定的交房条件，故被告存在逾期交房违约行为。对原告的上述主张，法院认为：首先，《中华人民共和国建筑法》第三条及第六十一条的规定，均是对建筑工程质量的要求，以确保每位购房者的生命安全。涉案房屋所在楼盘于2014年1月14日取得了竣工验收备案，证明涉案房屋的工程质量达到了国家要求的住宅建筑工程各项标准和要件，且本案原告自2013年12月31日接收涉案房屋并入住以来，从未因质量问题而影响到其对涉案房屋的居住和使用。其次，从最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定来看，我国法律支持的逾期交房违约金，原则上限定在买受人因逾期交房所遭受的实际损失范围内。而本案原告未能举证证明其在取得房屋钥匙后权益受到实际损害和存在实际损失。现原告请求被告支付自2011年1月1日起至2014年1月1日止的逾期交房违约金，本院不予支持。

据此，无锡市XXX区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及相关之规定，判决如下：

驳回原告钟ХХ的诉讼请求。

案件受理费减半收取为913元，由原告钟ХХ负担（已交纳）。

原告不服一审判决，向无锡市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，支持原告的诉讼请求。理由是：最高人民法院对于“逾期交房违约金原则上限定在买受人因逾期交房所遭受的实际损失范围内”的规定，是在合同不约定违约金数额和计算方法的情况下才适用的，且涉案房屋在综合验收合格前，从本质上影响到了原告对房屋的居住和使用，故一审适用法律和认定事实错误。

二审法院审理查明的事实与一审相同。

二审法院认为：上诉人钟ХХ与被上诉人无锡市XXX工商公司签订的《商品房预（销）售合同》合法有效。该合同第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上诉人钟ХХ于2011年1月12日办理了涉案房屋的交接手续，在与被上诉人无锡市XXX工商公司签订的楼宇交接书中确认，自2013年12月31日起涉案房屋由开发商交付业主，建筑质量和装修质量符合合同约定，业主无异议。从本案的事实来看，虽然双方办理交接手续时被上诉人无锡市XXX工商公司没有取得涉案房屋所在工程的竣工验收备案表，但上诉人钟ХХ并未按照合同约定拒绝交接，而是明确表示无异议，并领取钥匙居住至今。故应当认定上诉人钟ХХ认可并同意接收被上诉人无锡市XXX工商公司交付的房屋。现上诉人钟ХХ以2011年1月12日涉案房屋不具备交付条件，交付不符合合同约定为由，主张逾期交房违约金，理由不能成立。且其未能提供证据证实2014年1月14日之前涉案房屋有质量瑕疵、影响正常居住使用。综上，上诉人钟ХХ的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。

据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项及第一百五十八条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。